Se dispara la rentabilidad de la vivienda como inversión

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Madrid y Barcelona son caladeros inmobiliarios. Según Invermax, la capital y la ciudad condal ofrecen rendimientos brutos muy superiores a la media nacional (4,4%). Si a lo que renta el alquiler se le suma la revalorización a un año, la rentabilidad de Madrid y Barcelona supera el 10%.

La inversión en vivienda vive una nueva época dorada. Sin los excesos de antaño y con la lección aprendida (hasta ahora), los profesionales y los particulares se han vuelto a fijar en el sector residencial como caladero de beneficios. ¿Por qué? Porque comprar una casa para ponerla en alquiler ofrece una rentabilidad muy superior a la de otros activos financieros. Además, el precio de los pisos sigue siendo mucho menor al de hace diez años y, sobre todo, tiene recorrido al alza. Estos factores, sumados a la leve recuperación del empleo y a la enorme demanda de arrendamientos -porque la mayoría de los jóvenes no puede comprar, por los bajos salarios, entre otras cosas- han construido en los dos últimos años un escenario propicio para los inversionistas, tanto para los minoristas como para las socimis y los fondos. No es una burbuja, es la fiebre del ladrillo.

Por eso el gran indicador del sector no es tanto el precio -que también- como la rentabilidad, hoy por hoy. En las principales capitales de provincia españolas la rentabilidad bruta promedio del alquiler de vivienda es del 5,93%, según el Estudio sobre la rentabilidad de viviendas en alquiler 2017, elaborado por Invermax, al que ha tenido acceso EXPANSIÓN. La rentabilidad bruta es el dinero que genera el alquiler de una vivienda, medido como porcentaje del coste total de la compra, y antes de pagar los gastos -comunidad, IBI, derramas, etcétera-. Ello significa, en términos generales, “que de cada 10.000 euros invertidos en una vivienda, generamos un resultado cercano a los 600 euros al año, antes de gastos e impuestos”, apunta el informe.

Ese 5,93% es muy superior a la media de España, que es del 4,4%, según el Banco de España. Si a este rendimiento se le añaden las plusvalías, la tasa media de retorno bruto anual se eleva al 8,8% en España. En Madrid y Barcelona, el alquiler rinde un 5,73% y un 5,64%, respectivamente, y la suma del alquiler y la revalorización a un año supera el 10%.

Estas dos ciudades son las que copan el grueso del informe de Invermax, por ser las dos grandes plazas inmobiliarias del país. Las rentabilidades van desde el 4,5% al 8,5%, según las zonas.

En la capital, los distritos más rentables son los del sur de la ciudad. Encabeza la lista Villaverde, con un 8,65%. Sin duda alguna es la zona más económica en la capital para comprar vivienda, pero también es el distrito con mayores tasas en paro (25,35% barrio de San Cristóbal) y, por tanto, con menores opciones de conseguir inquilinos solventes y fiables que garanticen el cobro de las rentas. “La renta per cápita del distrito alcanza los 15.946 euros anuales y esto influye para toda promesa de pago”, apunta Invermax, que califica la inversión en este distrito de “arriesgada” (es el único). Como siempre, a mayor rentabilidad, mayor riesgo.

En segundo y tercer lugar se encuentran los distritos de Puente de Vallecas y Vicálvaro con rentabilidades brutas del 7,24% y del 6,99%, respectivamente. Ubicados en el sureste de la capital, cuentan con mejores comunicaciones y una mayor consolidación de servicios. “Consideramos una buena opción la elección de ciertos barrios de Vallecas y Vicálvaro en las avenidas principales y sus inmediaciones”, agrega Invermax, compañía perteneciente al Grupo Enacom, hólding propietario, entre otras empresas, de Alquiler Seguro.

En el cuarto, quinto y sexto puesto de Madrid se encuentran los distritos más al suroeste de la ciudad, como Usera (6,86%), Carabanchel (6,55%) y Latina (6,45%). Son “barrios consolidados y buena elección si se escogen vías principales y aledaños”, apunta el estudio. En séptimo lugar queda el distrito de Villa de Vallecas (6,21%, debido a la gran influencia del desarrollo del PAU Ensanche de Vallecas).

Esto significa que, hoy por hoy, es más rentable invertir en la periferia de la ciudad que en la almendra central. Casi todas las zonas más atractivas están fuera de la corona de la M-30. Los distritos menos rentables en inversión residencial son aquellos en los que “el inversor obtiene una seguridad absoluta en cuanto a la liquidez de los activos (facilidad de venta) y una demanda constante de inquilinos”. Son ocho: Moncloa (5,25%), Salamanca (4,89%), Centro (4,84%), Arganzuela (4,71%), Retiro (4,67%), Barajas (4,54%), Chamartín (4,46%) y Chamberí (4,39%).

Son zonas de inversión “conservadora”, según Invermax. Los distritos “óptimos” para comprar una vivienda y ponerla en arriendo son otros: Ciudad Lineal (5,7%), San Blas-Canillejas (5,66%), Tetuán (5,63%), Fuencarral (5,54%), Hortaleza (5,53%) y Moratalaz (5,45%). “Aportan al inversor la seguridad de una mayor consolidación de barrio, oferta de productos y servicios, dotaciones, transporte público al centro y mayor demanda constante de un adecuado perfil de inquilino”, opina.

En Barcelona, la rentabilidad media es apenas una décima inferior a la de Madrid. “Se trata, por tanto, de una cifra interesante si tenemos en cuenta que la demanda de viviendas es una constante gracias, además, a la escasez de la oferta, destinada en mayor proporción al negocio paralelo del alquiler residencial de uso turístico”. Además, cabe destacar que el precio medio de la vivienda en Barcelona es superior al de Madrid, al igual que sucede con las rentas. Esto supone para un inversor un mayor desembolso inicial, que no se traduce en una mayor rentabilidad.

Hay diversidad entre diferentes zonas, aunque no tan desproporcionada como en Madrid. Los distritos más rentables son en este caso los ubicados en el norte de la ciudad. Encabezan la lista Nou Barris (7,20%) y Sant Andreu (6,22%). “Sin duda son las zonas más económicas de la ciudad para comprar vivienda, pero también son los distritos con mayores tasas de paro y lejanía al centro, y, por tanto, con menores servicios”, alerta Invermax.

La siguiente agrupación de distritos engloba rentabilidades inferiores, pero igualmente atractivas (entre el 5,71% y el 5,91%). Además, en ellos el perfil del inquilino “mejora sustancialmente con respecto al de las zonas del norte de la ciudad”. Por tanto, a esta zona de influencia se le acuña nuevamente como la “óptima” en términos de rentabilidad de Barcelona. Son barrios con bajos niveles de volatilidad en el mercado, como Ciutat Vella (5,91%), Horta Guinardó (5,81%), Sant Martí (5,73%) y Sants Montjuïc (5,71%).

Demanda muy solvente

En el último escalón de la ciudad condal se encuentran los distritos menos rentables en inversión residencial, aunque el inversor obtiene como contrapartidas “una seguridad absoluta” por el mayor poder adquisitivo de la demanda, que es “realmente solvente”. “Englobamos en este nivel los distritos de Eixample (5,38%), Gràcia (4,93%), Sarrià Sant Gervasi (4,77%) y Les Corts (4,56%)”, ataja el informe.

Por todo ello, Invermax concluye que “el inversor, dependiendo de la estrategia que defina sobre el riesgo asumible y su disponibilidad de capital, podrá decantarse por áreas más o menos atractivas mediante dos vías que influirán en la rentabilidad final de la inversión: la generación de flujos de rentas del alquiler y la generación de plusvalías futuras por la venta en un entorno alcista”. Ahí está el quid de la cuestión.

Por otro lado, el inversor “debe ser consiente de una premisa clave en la toma de decisiones: la diversificación. “Invierta en varios activos siempre que sea posible y diversifique su exposición a los riesgos en función de su disponibilidad de capital y sus objetivos de rentabilidad promedio esperados”, aconsejan los expertos de Invermax.

 

Extraído de La Expansión 

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